SIG Target
Manual de Uso

Como usar o SIG Target

Guia rápido das 8 abas do projeto e glossário dos termos financeiros usados no sistema. Se preferir conteúdo em vídeo, acesse a Edutech.

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As 8 abas do projeto

01

Prototipagem

Lançamento de empreendimentos hipotéticos com base em Lei de Uso e Ocupação dos Solos, Planos Diretores e Análise Sócio Econômica de Oferta e Demanda. Usuário insere dados, o sistema ajuda a prototipar um empreendimento hipotético para o terreno. Processo pode ser feito por um humano ou por IA.

02

Vendas

Importação ou cadastro de unidades, definição da curva de vendas (S-curve), preço médio, política de entrada/balões/mensais, INCC no período pré-chaves, Tabela Price no pós-chaves, distratos e corretagem. A receita líquida = Bruto − Distratos − Corretagem − Impostos. Base do imposto RET/Presumido = Receita Bruta × alíquota (sem abatimentos).

03

Custos e Despesas

Cadastro dos centros de custo (terreno, projetos, construção, marketing, despesas administrativas, etc.) com distribuição mensal manual ou por curva. Cada centro tem categoria (custo ou despesa) e fase associada para alocação correta na DRE.

04

Fontes de Capital e TMA

Cadastro das fontes que financiam o projeto: dívida bancária, equity sócio (SJ), equity com juros (CJ), SCP e SPE. Cada fonte tem amount, taxa mensal, mês inicial/final, tipo de amortização (interest_only, bullet, price, sac) e carência. A TMA do projeto é derivada automaticamente do WACC ponderado de todas as fontes — não é mais um input manual. Os 4 gráficos abaixo mostram o caixa ANTES (sem funding) e DEPOIS (com funding) das fontes, com card de Necessidade de Capital em cada acumulado.

05

Resultados

KPIs organizados em 3 blocos: (A) Performance Global — margens, lucros operacional/líquido, ROI, TIR, VPL e paybacks; (B) Necessidade & Estrutura de Capital — pico de exposição e mix dos 3 buckets de capital com badge OK/Subfinanciado/Excedente; (C) Retorno por Origem — Equity SJ, Equity Remunerado e Dívida com TIR clássica; MIRR só é emitido quando o fluxo tem mais de uma mudança de sinal.

06

Stress Test

Simulação multivariável: aplique choques em preço de venda, velocidade de vendas, custo de obra, INCC e TMA. O sistema recalcula VPL, TIR e exposição máxima para identificar o ponto de ruptura do projeto. Útil para definir margens de segurança antes da decisão de investimento.

07

Monitoramento

Acompanhamento Real vs. Orçado mês a mês. Você lança valores realizados (vendas, custos, despesas) e o sistema reconstrói a DRE Real reutilizando os centros de custo do cenário base mas substituindo as distribuições mensais pelos números efetivos. Mostra desvios e tendência.

08

Relatório

Versão imprimível (window.print()) consolidando todos os resultados do projeto: capa, premissas, DRE, gráficos de caixa, KPIs, Viability Score e Rating AAA→D. Pronto para enviar a investidores e comitês.

Glossário

VGV
Valor Geral de Vendas. Soma do preço de tabela de todas as unidades do empreendimento.
VPL (NPV)
Valor Presente Líquido. Soma dos fluxos de caixa do projeto descontados à TMA. VPL > 0 indica que o projeto cria valor além do custo de oportunidade.
TIR (IRR)
Taxa Interna de Retorno. Taxa de desconto que zera o VPL. Comparada com a TMA para aprovar/rejeitar o projeto.
MIRR
Modified IRR. Variante da TIR usada somente quando o fluxo tem mais de uma mudança de sinal, situação em que a TIR clássica pode ficar ambígua.
TMA
Taxa Mínima de Atratividade. Custo de oportunidade do capital. No SIG Target é derivada automaticamente do WACC ponderado das fontes cadastradas (waccMonthly × 12).
WACC
Weighted Average Cost of Capital. Média ponderada do custo de cada fonte (dívida + equity) pelo seu peso no funding total.
ROI
Return on Investment. Lucro líquido / capital investido. No app aparece sobre Necessidade (pico de exposição) e sobre Capital Cadastrado.
ROE
Return on Equity. Retorno sobre o capital próprio (equity) aportado.
Payback simples
Tempo (meses) do retorno definitivo: último cruzamento em que o caixa acumulado nominal fica positivo e não volta a ficar negativo no horizonte.
Payback descontado
Mesma regra do retorno definitivo, aplicada ao caixa acumulado descontado à TMA.
Necessidade de Capital
Pico negativo (em módulo) do caixa acumulado. Define o funding mínimo necessário para o projeto não quebrar.
Capital Cadastrado
Soma dos amounts de todas as fontes cadastradas na aba 4. Comparado com a Necessidade gera o gap: OK, Subfinanciado ou Excedente.
Equity SJ (Sócio)
Capital próprio sem juros contábeis. Recebe o fluxo residual do projeto após pagar dívida e equity remunerado. Retorno medido por TIR clássica; MIRR só quando houver mais de uma mudança de sinal.
Equity CJ
Equity com juros (remunerado). Tem schedule de amortização mas NÃO impacta a DRE — os juros saem do bolso do sócio, não do projeto. Retorno por TIR clássica.
SCP / SPE
Sociedade em Conta de Participação / Sociedade de Propósito Específico. Tratadas como equity remunerado.
RET
Regime Especial de Tributação. Alíquota única sobre Receita Bruta para incorporações afetadas.
Lucro Presumido
Regime onde os impostos incidem sobre Receita Bruta com alíquota consolidada (PIS/COFINS/IRPJ/CSLL).
INCC
Índice Nacional de Custo da Construção. Corrige saldo devedor e parcelas no período pré-chaves.
Tabela Price
Sistema de amortização com parcelas fixas. Aplicado no pós-chaves para amortizar o saldo devedor do comprador.
Distrato
Cancelamento de contrato de venda com devolução parcial ao comprador. Deduzido da Receita Bruta.
Corretagem
Comissão paga ao corretor. No SIG Target é dedução da Receita Bruta (logo abaixo de Distratos), não entra em Despesas Comerciais.
DRE
Demonstração do Resultado do Exercício. Separa Lucro Operacional (antes do resultado financeiro) e Lucro Líquido (após juros de dívida).
Geração de Caixa Operacional
Caixa gerado pelo projeto antes de qualquer funding. Base para VPL e TIR operacionais.
Viability Score
Pontuação 0–100 calculada a partir dos KPIs principais (VPL, TIR, payback, mix de capital). Sintetiza a viabilidade em um único número.
Rating AAA→D
Classificação derivada do Viability Score. AAA = excelente, D = inviável. Acompanha parecer: aprovar, revisar ou rejeitar.

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Bernardo Tavares Vaz

Bernardo Tavares Vaz

  • · Engenheiro Civil
  • · Economista
  • · Especialista em Investimentos ANBIMA
  • · 5x MBA — área Financeira
  • · CA600 ABECIP
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